各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，縣城市社區(qū)管委會，縣政府各部門，縣直、駐縣各單位：

為深入推進城鄉(xiāng)環(huán)境整治和文明衛(wèi)生城市常態(tài)化建設，進一步加強城鄉(xiāng)物業(yè)管理，營造良好的居住生活環(huán)境，根據(jù)《物權法》《江西省物業(yè)管理條例》《贛州市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》等法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定，結合縣情實際，提出以下實施意見。

一、指導原則和目標要求

（一）指導原則

按照“重心下移、權責統(tǒng)一、屬地管理、規(guī)范操作”的總體原則，通過推進物業(yè)管理工作重心下移，逐步建立符合縣情實際的物業(yè)管理體制，以科學的物業(yè)管理手段、完善的物業(yè)責任體系、高效的執(zhí)法工作運行機制，推動全縣物業(yè)服務行業(yè)健康快速發(fā)展。

（二）總體要求

堅持以“物業(yè)主管部門行業(yè)指導、職能部門分工負責、屬地管理為主體”的總體要求，加強對物業(yè)管理工作的部署、檢查和考核，進一步明確管理職能、責任分工，健全綜合管理體系、運行機制。

二、明確職責，齊抓共管

建立“縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（城市社區(qū)管委會）、村居（社區(qū)）”三級物業(yè)管理體系，健全住宅小區(qū)綜合管理運行機制。有關部門和單位按照各自職責，加強對物業(yè)管理區(qū)域的建設及管理運行的監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)管理違法違規(guī)行為，逐步形成齊抓共管的工作合力。

縣住建局全面負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作；指導鄉(xiāng)鎮(zhèn)（城市社區(qū)管委會）、各村居（社區(qū)）委會的物業(yè)管理工作；指導本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立及備案工作；建立縣物業(yè)管理聯(lián)席會議制度和投訴受理制度，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)重大物業(yè)矛盾糾紛；加強對縣城市社區(qū)管委會物業(yè)管理工作人員和業(yè)主委員會成員的培訓；指導縣城市社區(qū)管委會解決物業(yè)服務企業(yè)退出和交接過程中出現(xiàn)的重大問題；負責加強對房屋質(zhì)量的監(jiān)督管理，協(xié)調(diào)處理因房屋質(zhì)量問題引發(fā)的矛盾糾紛；負責引導新建商品房項目建立電梯智能卡管理系統(tǒng)，引導現(xiàn)有商品房住宅小區(qū)實行電梯智能卡管理。

縣自然資源局負責新建項目的統(tǒng)一規(guī)劃，按要求配置物業(yè)管理用房、社區(qū)辦公用房、體育設施、公共活動場館、電動車停車棚、電動兩輪車充電樁、電動汽車充電樁等公共配套設施；協(xié)調(diào)解決社區(qū)物業(yè)管理中涉及的規(guī)劃問題；負責協(xié)助物業(yè)行政主管部門、縣城市社區(qū)管委會核實業(yè)主身份信息；協(xié)助調(diào)處共有部分權屬的矛盾糾紛等工作。

縣城管局負責對小區(qū)違法違規(guī)搭（拆、改）建筑物和亂設攤點經(jīng)營、亂設墻體（戶外）廣告、占用公共部位、破壞綠地等行為進行監(jiān)管和查處；督促檢查物業(yè)服務企業(yè)對市容環(huán)境衛(wèi)生管理工作的落實情況；督促新建小區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站按要求建設到位；負責小區(qū)生活垃圾的統(tǒng)一收集和及時清運；對社區(qū)管理服務用房、物業(yè)管理用房挪作他用等違法行為的查處等工作。

縣生態(tài)環(huán)境局負責對小區(qū)內(nèi)違規(guī)排放、產(chǎn)生的氣體污染、噪聲污染（經(jīng)營性）等行為進行依法查處、整治。

縣財政局負責制定老舊小區(qū)改造專項資金和物業(yè)管理扶持資金的具體管理辦法及資金的籌集和核撥等工作。

縣公安局負責指導物業(yè)服務企業(yè)落實人防、物防、技防管理；依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)亂拉電線充電、燃放煙花爆竹、違規(guī)飼養(yǎng)寵物等影響公共安全、公共秩序的違法行為。

縣交警大隊負責依法查處開放式小區(qū)車輛亂停亂放等交通違法行為；依法查處小區(qū)內(nèi)噪聲擾民行為；指導物業(yè)企業(yè)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放管理；協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車引發(fā)的矛盾糾紛等工作。

縣應急管理局負責指導物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會落實消防安全管理措施；定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防設施和消防工作進行檢查指導；依法查處占用消防通道、破壞消防設施等行為。

縣發(fā)改委負責實行政府定價和政府指導價的物業(yè)服務收費標準核定，會同縣住建部門加強對物業(yè)服務收費明碼標價的管理；加強物業(yè)服務收費價格監(jiān)測，建立健全預警防范機制；配合縣市場監(jiān)管部門協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務收費引發(fā)的矛盾糾紛。

縣市場監(jiān)管局負責物業(yè)服務收費的監(jiān)督和管理，依法查處物業(yè)服務企業(yè)違法違規(guī)收費行為等；負責電梯安裝、使用的安全監(jiān)察；督促物業(yè)服務企業(yè)落實電梯安全主體責任；依法查處電梯安裝使用的違法違規(guī)行為；對住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房、申請人未能提交利害關系人簽字同意并經(jīng)所在地村居（社區(qū)）委會蓋章確認書面材料的，不予核發(fā)營業(yè)執(zhí)照；對于在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事經(jīng)營活動等違法行為，依照相關規(guī)定進行查處；履行對物業(yè)合同糾紛的調(diào)處和仲裁職責。

縣民政局負責指導鄉(xiāng)鎮(zhèn)（城市社區(qū)管委會）督促所轄村居（社區(qū)）委會落實物業(yè)管理職責，做好社區(qū)管理服務用房的移交和管理工作，對社區(qū)管理服務用房使用情況進行監(jiān)督等。

縣供水、供電、供氣、通信等部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相應設施的管理和維護工作。

縣人民銀行負責將物業(yè)管理信用信息納入社會征信管理體系，逐步將經(jīng)法院判決確認屬物業(yè)服務企業(yè)不履行物業(yè)服務合同、業(yè)主惡意拖欠物業(yè)服務費等失信行為，依照相關法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定納入人民銀行征信系統(tǒng)。

縣人民法院負責對物業(yè)管理糾紛、物業(yè)管理費繳交糾紛等民事訴訟或當事人申請支付令訴求事項提供好法律服務，積極支持并依法及時調(diào)解、裁決、執(zhí)行。

縣城市社區(qū)管委會負責配合主管部門對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理；具體負責組織和參與小區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務之間的關系；指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作;協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務企業(yè)退出和交接過程中出現(xiàn)的問題；對業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出違反法律法規(guī)的決定，責令限期改正或予以撤銷，并通告全體業(yè)主;組織召開鄉(xiāng)鎮(zhèn)物業(yè)管理聯(lián)席會議；協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理信訪投訴和矛盾糾紛等；負責轄區(qū)新建商品房項目在房屋出售并交付的建筑物總面積達到百分之五十以上、接到開發(fā)建設單位或十名以上業(yè)主提出召開首次業(yè)主大會的書面申請報告之日起六十日內(nèi)，組建完成業(yè)主大會籌備組，籌備組組長由物業(yè)所在地的城市社區(qū)管委會代表擔任，籌備組應當自成立之日起九十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議；監(jiān)督指導首次小區(qū)業(yè)主大會表決選聘物業(yè)服務企業(yè)進行小區(qū)專業(yè)的物業(yè)管理服務事項;負責業(yè)主大會會議決定、管理規(guī)約、議事規(guī)則以及業(yè)主委員會成員名單等備案工作；依法監(jiān)督及時做好業(yè)主大會、業(yè)主委員會的換屆工作；監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責等。

各村居（社區(qū)）委會協(xié)助縣城市社區(qū)管委會開展所在村居（社區(qū)）物業(yè)管理相關工作；負責指導和監(jiān)督轄區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會；協(xié)調(diào)處理轄區(qū)業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主委員會之間、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾糾紛；接受轄區(qū)物業(yè)服務企業(yè)退出項目的預警報告，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)物業(yè)服務企業(yè)退出和交接過程中出現(xiàn)的問題；負責轄區(qū)內(nèi)無物業(yè)管理小區(qū)的日常管理工作；負責指導轄區(qū)業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人等各方當事人，對所在小區(qū)物業(yè)費繳交的矛盾糾紛通過協(xié)商、調(diào)解、訴訟等方式進行解決等。

三、創(chuàng)新機制，注重實效

（一）建立“縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（城市社區(qū)管委會），村居（社區(qū)）”三級物業(yè)管理機制

成立縣社區(qū)物業(yè)管理工作領導小組，縣政府分管領導任組長，縣住建局主要負責同志任副組長，有關部門、單位和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責人為成員，綜合協(xié)調(diào)調(diào)度全縣社區(qū)物業(yè)管理工作；領導小組下設辦公室于縣住建局，負責全縣物業(yè)管理行業(yè)的指導監(jiān)督和調(diào)度考核等工作；縣城市社區(qū)管委會應把所轄社區(qū)的物業(yè)管理做為社會管理的重要內(nèi)容，成立物業(yè)管理機構，落實專門人員，明確責任分工；村居（社區(qū)）委會應把物業(yè)管理工作納入社區(qū)重點工作來抓，在縣民政局、縣城市社區(qū)管委會的指導下做好本轄區(qū)物業(yè)管理的具體工作。

（二）建立“縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（城市社區(qū)管委會）、村居（社區(qū)）”三級物業(yè)管理聯(lián)席會議制度

1.縣物業(yè)管理聯(lián)席會議，由縣政府分管領導負責召集，縣住建局、縣自然資源局、縣城管局、縣財政局、縣公安局、縣交警大隊、縣法院、縣司法局、縣應急管理局、縣發(fā)改委、縣市場監(jiān)管局、縣民政局和縣供水、供電、供氣、通信等單位負責人參加，依據(jù)相關法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定對全縣物業(yè)管理重大問題進行指導、協(xié)調(diào)、審議和決策。

2.鄉(xiāng)鎮(zhèn)物業(yè)管理聯(lián)席會議，由縣城市社區(qū)管委會根據(jù)物業(yè)管理工作實際，組織相關部門單位、社會組織（機構）、村居（社區(qū)）委會、開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表大會等召開，協(xié)調(diào)處理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理問題。

3.村居（社區(qū)）委會物業(yè)管理聯(lián)席會議，由所在村居（社區(qū)）委會根據(jù)物業(yè)管理工作實際，組織相關部門單位、社會組織（機構）、開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表大會等召開，協(xié)調(diào)處理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理問題。

（三）規(guī)范前期物業(yè)管理招投標活動

前期物業(yè)管理原則上必須實行公開招標方式確定物業(yè)服務企業(yè)，禁止開發(fā)商直接指定物業(yè)服務企業(yè)；采取邀請招標方式的，開發(fā)建設單位應當向3個以上物業(yè)服務企業(yè)且包含物業(yè)行政主管部門所推薦的業(yè)績良好的物業(yè)服務企業(yè)發(fā)出投標邀請書參加投標；開發(fā)建設單位通過公開招標投標方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，但投標企業(yè)少于3個或者物業(yè)管理區(qū)域的總建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)縣住建行政主管部門批準，開發(fā)建設單位可以采取協(xié)議方式擇優(yōu)選聘具有相應資質(zhì)的前期物業(yè)服務企業(yè)。

對在物業(yè)管理經(jīng)營活動中，物業(yè)服務企業(yè)曾因存在嚴重失信行為的或在招投標活動前兩年內(nèi)被物業(yè)行政主管部門依據(jù)《贛州市物業(yè)服務企業(yè)信用信息管理辦法（試行）》《贛州市物業(yè)服務企業(yè)信用記分標準（試行）》信用記分為80分以下（含80分），被物業(yè)行政主管部門列入失信名單后的物業(yè)服務企業(yè)在兩年內(nèi)禁止該企業(yè)參加物業(yè)項目招投標、承接新項目。

（四）建立物業(yè)管理委員會、業(yè)主委員會崗前培訓制度

縣住建局負責指導全縣物業(yè)管理的培訓與宣傳工作；縣物業(yè)管理主管部門應定期對縣城市社區(qū)管委會開展物業(yè)管理政策法規(guī)等培訓；縣城市社區(qū)管委會在社區(qū)物業(yè)管理委員會成立和籌備首次業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會換屆改選前，應當對其成員及候選人進行物業(yè)管理政策法規(guī)等培訓。

（五）建立社區(qū)物業(yè)管理誠信體系

縣城市社區(qū)管委會應建立社區(qū)物業(yè)管理誠信體系，協(xié)助所在地物業(yè)管理主管部門開展物業(yè)服務企業(yè)、項目負責人信用信息的征集、核查工作，建立社區(qū)業(yè)主誠信檔案，并向人民銀行征信系統(tǒng)推送個人誠信信息。對業(yè)主欠繳物業(yè)服務費用、公共水電分攤費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可通過上門催繳、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期繳納;對故意欠費的公職人員，物業(yè)服務企業(yè)可將欠費情況書面向縣城市社區(qū)管委會報告，由縣城市社區(qū)管委會確認后書面函告所在單位予以催繳告知；對逾期不繳納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

四、嚴格考核，兌現(xiàn)獎懲

（一）物業(yè)管理工作納入縣年度目標管理（績效）考評

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣城市社區(qū)管委會、有關部門和單位物業(yè)管理工作納入縣年度目標管理（績效）考評；對在物業(yè)管理工作考核或綜合評定為不合格的，取消其年度評先評優(yōu)資格。

（二）建立考核獎懲制度，落實人員經(jīng)費保障

切實加強社區(qū)物業(yè)管理機構建設，確保社區(qū)物業(yè)管理工作有機構、有人員負責；縣社區(qū)物業(yè)管理工作領導小組負責設立、評選年度物業(yè)管理工作成績突出的單位和個人、優(yōu)秀村居（社區(qū)）委會、優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)理、優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)主管、優(yōu)秀小區(qū)業(yè)主委員會等獎項若干名，對每個獲獎單位或組織給予人民幣5萬—30萬元、每個獲獎個人給予人民幣1000—3000元的獎勵表彰，所需獎勵資金由縣財政從物業(yè)管理專項資金中予以安排；為社區(qū)物業(yè)管理機構核撥相應的工作經(jīng)費和人員經(jīng)費，以加強社區(qū)物業(yè)管理力量。

（三）建立物業(yè)服務項目考核制度

堅持日常巡查和年度考核相結合，一是建立物業(yè)管理項目每雙月定期小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生巡查制度，并及時通報巡查排名情況，督促問題事項整改落實到位；二是建立健全“雙隨機”抽查機制，制定隨機抽查事項清單，合理確定抽查的比例和頻次，突出日?？己恕I(yè)主投訴多、滿意度低的物業(yè)項目納入重點監(jiān)管對象；對連續(xù)兩年企業(yè)信用不合格，或因物業(yè)服務企業(yè)原因造成信訪量大、結案率低、不履行合同規(guī)定義務的，縣住建局可向其所在業(yè)主委員會提出不再繼續(xù)聘用該物業(yè)服務企業(yè)的書面建議。

（四）營造良好的輿論氛圍

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣城市社區(qū)管委會、各部門和單位應通過各類新聞媒體，采取多種形式，廣泛宣傳物業(yè)管理相關法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定，加強正面輿論宣傳，讓廣大居民群眾和社會各界人士充分了解政策，強化物權意識和責任意識，樹立物業(yè)管理的服務消費觀念，引導業(yè)主支持和主動參與物業(yè)管理活動，自覺遵守物業(yè)管理法律法規(guī)和管理規(guī)約，推動全縣社區(qū)物業(yè)管理水平的不斷提升。

                      石城縣人民政府辦公室

2020年1月10日

（此件主動公開）