通過(guò)一套表平臺(tái)，對(duì)主要指標(biāo)的取值范圍、土地與建安之間的關(guān)系等預(yù)先設(shè)置的強(qiáng)制性審核、準(zhǔn)強(qiáng)制性審核和核實(shí)性審核控制基層數(shù)據(jù)質(zhì)量。

（2）人工審核。

對(duì)無(wú)法用計(jì)算機(jī)程序確認(rèn)量化并進(jìn)行審核的邏輯關(guān)系，或只根據(jù)普遍情況設(shè)定了較寬的數(shù)量界限的邏輯關(guān)系，進(jìn)行人工經(jīng)驗(yàn)審核。對(duì)主要指標(biāo)當(dāng)月數(shù)值較高的項(xiàng)目及增速較高的地區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)核查。

三、事后核查。

月報(bào)后對(duì)總量較大、增速較高的地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行核查，核查分為憑證核查和現(xiàn)場(chǎng)核查。

（1）憑證核查。

核查通過(guò)被選取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供憑證，統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)審核憑證、認(rèn)定投資額的方式進(jìn)行。

①通過(guò)查看企業(yè)的原始臺(tái)賬、施工合同、工程結(jié)算單或進(jìn)度單、會(huì)計(jì)科目、項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)定建安工程投資。選擇填報(bào)依據(jù)為工程結(jié)算單或進(jìn)度單的項(xiàng)目，可根據(jù)工程支付審批表甲方確定的工程量取數(shù)；也可根據(jù)三方簽字蓋章的結(jié)算單或進(jìn)度單，參照建筑施工合同以及工程量計(jì)價(jià)明細(xì)確定投資額。同時(shí)，應(yīng)查看企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本賬及大額工程款發(fā)票等支付憑證，對(duì)于三方進(jìn)度單明顯大于開(kāi)發(fā)成本賬且與施工合同進(jìn)度與支付憑證相差較大的，按照工程實(shí)際進(jìn)展情況并結(jié)合開(kāi)發(fā)成本賬認(rèn)定數(shù)據(jù)。選擇填報(bào)依據(jù)為會(huì)計(jì)科目的項(xiàng)目，可依據(jù)會(huì)計(jì)報(bào)表“房屋開(kāi)發(fā)成本”科目下的“建筑安裝工程費(fèi)”“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”“公共配套設(shè)施費(fèi)”“前期工程費(fèi)”中的“三通一平費(fèi)用”等相關(guān)科目取數(shù)；未設(shè)置該科目的，根據(jù)“房屋開(kāi)發(fā)成本”下的相關(guān)明細(xì)分析計(jì)算。

②通過(guò)查看會(huì)計(jì)科目、設(shè)備購(gòu)買(mǎi)發(fā)票、設(shè)備購(gòu)置合同，認(rèn)定設(shè)備工器具投資?？梢罁?jù)會(huì)計(jì)報(bào)表“房屋開(kāi)發(fā)成本”科目下的“設(shè)備款”取數(shù)，未設(shè)置該科目的根據(jù)“房屋開(kāi)發(fā)成本”下的相關(guān)明細(xì)分析計(jì)算。同時(shí)，應(yīng)查看大額設(shè)備款發(fā)票或相關(guān)支付憑證。

③通過(guò)查看其他費(fèi)用原始憑證，特別是土地付款憑證，認(rèn)定其他費(fèi)用。依據(jù)會(huì)計(jì)報(bào)表“房屋開(kāi)發(fā)成本”科目下的“土地出讓金”“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”等取數(shù)；未設(shè)置該科目的，根據(jù)“房屋開(kāi)發(fā)成本”下的相關(guān)明細(xì)分析計(jì)算。應(yīng)注意用于項(xiàng)目建設(shè)的貸款的利息支出，在項(xiàng)目建設(shè)期按當(dāng)期實(shí)際支付納入統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目建成投產(chǎn)后不應(yīng)納入；與項(xiàng)目無(wú)關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和管理費(fèi)用，不應(yīng)計(jì)入其他費(fèi)用；土地購(gòu)置費(fèi)與建安工程投資的匹配性，確保土地購(gòu)置費(fèi)占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重處于合理區(qū)間。④通過(guò)查看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)年簽訂的商品房銷(xiāo)售合同和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售臺(tái)賬，參考合同負(fù)債科目余額表、與銷(xiāo)售有關(guān)的《增值稅預(yù)繳稅款表》來(lái)認(rèn)定商品房銷(xiāo)售面積和商品房銷(xiāo)售額。

⑤根據(jù)企業(yè)利潤(rùn)表認(rèn)定營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)總額。

（2）現(xiàn)場(chǎng)核查。

通過(guò)實(shí)地走訪核查對(duì)象，深入被核查企業(yè)進(jìn)行實(shí)地核查，核實(shí)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況、查閱企業(yè)提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)生產(chǎn)原始記錄、統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬、工程結(jié)算單或進(jìn)度單、財(cái)務(wù)報(bào)表或支付憑證等相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料。察看項(xiàng)目的施工現(xiàn)場(chǎng)，因相關(guān)人員不在或相關(guān)材料不齊的單位限期到指定地點(diǎn)進(jìn)行資料檢查，但必須實(shí)地查看現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度。凡無(wú)法查看施工現(xiàn)場(chǎng)的項(xiàng)目，認(rèn)定為不存在項(xiàng)目。

第四章  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目憑證審核規(guī)范

一、文檔規(guī)范及上報(bào)方式

（一）投資額憑證：1.按照項(xiàng)目逐一建立word文檔和Excel文檔。該word文檔包含兩部分，一是填報(bào)依據(jù)匯總表，注明建筑工程、安裝工程、設(shè)備工器具購(gòu)置和其他費(fèi)用按照哪種依據(jù)填報(bào)數(shù)據(jù)，并寫(xiě)明提供憑證的份數(shù)和總金額；二是按照建筑安裝工程、設(shè)備工器具購(gòu)置、其他費(fèi)用分類(lèi)整理各類(lèi)憑證，并標(biāo)注取數(shù)的位置及計(jì)算過(guò)程。word文檔命名方式為，項(xiàng)目代碼＋項(xiàng)目名稱(chēng)＋投資憑證。Excel 文檔需填寫(xiě)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額明細(xì)表（見(jiàn)附件1），分月填寫(xiě)收款單位（施工單位）發(fā)生的投資額。

（二）銷(xiāo)售面積憑證：銷(xiāo)售面積憑證為網(wǎng)簽截圖和銷(xiāo)售臺(tái)賬。要按照項(xiàng)目逐一建立word文檔，word文檔命名方式為，項(xiàng)目代碼＋項(xiàng)目名稱(chēng)＋銷(xiāo)售面積憑證。

二、投資額憑證審核要求

采用形象進(jìn)度法為填報(bào)依據(jù)的項(xiàng)目需提供建安工程進(jìn)度單和具有三級(jí)科目的科目余額表、明細(xì)賬，并補(bǔ)充提供實(shí)際支付憑證或財(cái)務(wù)憑證，施工合同，鋼材、混凝土、水泥等建材消耗量進(jìn)行佐證；工程進(jìn)度單、科目余額表、實(shí)際支付憑證等數(shù)據(jù)不一致且相差較大的，銀行回單與財(cái)務(wù)賬不一致的，需補(bǔ)充說(shuō)明填報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)源。

（一）建筑工程、安裝工程填報(bào)憑證

建筑安裝工程提供憑證應(yīng)與報(bào)表指標(biāo)15建安工程填報(bào)依據(jù)所選類(lèi)型一致。與所選類(lèi)型不符的，不得作為填報(bào)依據(jù)。

1.選擇填報(bào)依據(jù)為工程結(jié)算單或進(jìn)度單的。

（1）可使用憑證：

①工程支付審批表。按審批表甲方確定的工程量取數(shù)。

②三方簽字蓋章的結(jié)算單或進(jìn)度單，同時(shí)附建筑施工合同頁(yè)（涵蓋建設(shè)方、施工方單位名稱(chēng)、項(xiàng)目名稱(chēng)、合同造價(jià)、簽字蓋章等信息），以及簽字蓋章的工程量及計(jì)價(jià)明細(xì)或單項(xiàng)工程的施工進(jìn)度單。

（2）不合規(guī)的憑證：

①偽造、編造、篡改的施工合同、進(jìn)度單、結(jié)算單或計(jì)價(jià)明細(xì)（如含有不屬于建安工程內(nèi)容、造價(jià)明顯背離市場(chǎng)的單位造價(jià)、明顯不符合實(shí)際的施工量等）。②三方簽章不完整或不具備法律效力的簽章。③進(jìn)度單缺少關(guān)鍵要素（如計(jì)量工作量的時(shí)段、簽章時(shí)間、審核意見(jiàn)等）。

2.選擇填報(bào)依據(jù)為會(huì)計(jì)科目或支付憑證的。

（1）可使用憑證：

①加蓋單位公章的“在建工程”科目余額表及其項(xiàng)下的所有二級(jí)科目。數(shù)據(jù)主要取自“建筑工程”“安裝工程”本年借方累計(jì)發(fā)生額。工程物資、設(shè)備預(yù)付款、工程預(yù)付款不計(jì)入投資額；“在安裝設(shè)備”不計(jì)入建安投資，計(jì)入設(shè)備工器具購(gòu)置；“增值稅額”不計(jì)入建安投資，計(jì)入其他費(fèi)用。

②未設(shè)置建筑安裝工程科目的，可提供加蓋單位公章的項(xiàng)目支付明細(xì)賬，標(biāo)出所取數(shù)據(jù)來(lái)源，明確數(shù)據(jù)加總過(guò)程，并附明細(xì)帳中大額工程款（200萬(wàn)元以上，下同）。

③提供工程款發(fā)票或支付憑證的，需同時(shí)提供對(duì)應(yīng)收款方的建筑施工合同，將發(fā)票或支付憑證按照開(kāi)票時(shí)間排列并提供匯總清單。

（2）不合規(guī)憑證：

①財(cái)務(wù)憑證未加蓋單位公章。②取數(shù)科目非規(guī)定科目。③提供的明細(xì)賬混亂繁雜，未標(biāo)注取數(shù)來(lái)源及匯總過(guò)程。④只提供匯款單、電子轉(zhuǎn)賬等支付憑證未同時(shí)提供建筑施工合同。⑤銀行承兌匯票不作為支付憑證。

（二）設(shè)備工器具購(gòu)置填報(bào)憑證

設(shè)備工器具購(gòu)置投資額可依據(jù)會(huì)計(jì)科目或相關(guān)支付憑證填報(bào)。

（1）可使用憑證：

①加蓋單位公章的“在建工程——在安裝設(shè)備”科目余額表，并附大額設(shè)備購(gòu)置發(fā)票；“固定資產(chǎn)”科目及其下相關(guān)具體設(shè)備明細(xì)，并附大額設(shè)備購(gòu)置發(fā)票。

②提供設(shè)備購(gòu)置發(fā)票或者支付憑證的，需提供對(duì)應(yīng)收款方的設(shè)備購(gòu)置合同頁(yè)，按照開(kāi)票時(shí)間排列并提供匯總清單。

（2）不合規(guī)憑證：

①提供“固定資產(chǎn)”下相關(guān)設(shè)備明細(xì)的，混亂繁雜，未標(biāo)注取數(shù)來(lái)源及加總過(guò)程的。②提供的設(shè)備明細(xì)中有超過(guò)200萬(wàn)元的設(shè)備，但未提供設(shè)備購(gòu)置發(fā)票的。

（3）需注意事項(xiàng)：

    需要確認(rèn)項(xiàng)目性質(zhì)是否是“單純購(gòu)置項(xiàng)目”，若不是“單純購(gòu)置”，需要注意在“固定資產(chǎn)”科目中明晰僅屬于該項(xiàng)目的固定資產(chǎn)，而非整個(gè)調(diào)查單位的固定資產(chǎn)。

（三）其他費(fèi)用及建設(shè)用地費(fèi)填報(bào)憑證

其他費(fèi)用及建設(shè)用地費(fèi)依據(jù)與項(xiàng)目相關(guān)的“待攤支出”“土地使用權(quán)（建設(shè)用地費(fèi)）”等會(huì)計(jì)科目或相關(guān)支付憑證填報(bào)。相關(guān)憑證有：

1.企業(yè)蓋章的科目明細(xì)，主要為“在建工程——待攤支出”“無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”科目余額表。提供“在建工程——待攤支出”余額表的，應(yīng)展開(kāi)“在建工程”下科目，核實(shí)是否有多個(gè)在建項(xiàng)目，并標(biāo)注用于本項(xiàng)目的待攤支出；對(duì)于一個(gè)企業(yè)有多個(gè)項(xiàng)目的，需明晰該“土地使用權(quán)”供幾個(gè)項(xiàng)目使用，并按照實(shí)際使用面積進(jìn)行分?jǐn)偂?/font>