為統(tǒng)一執(zhí)行標準，支持住宅產品創(chuàng)新，提升產品品質，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，依據《江西省自然資源廳關于印發(fā)<江西省城市規(guī)劃管理技術導則（2024版）>的通知》（贛自然資規(guī)〔2024〕6號）、《贛州市人民政府辦公室印發(fā)關于加大力度促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施的通知》（贛市府辦字〔2024〕56號）、《贛州市自然資源局關于印發(fā)<贛州市中心城區(qū)規(guī)劃建筑方案設計負面清單圖解（住宅部分）>的通知》（贛市自然資字〔2023〕89號），結合我市中心城區(qū)實際，現進一步明確住宅項目規(guī)劃管理優(yōu)化措施如下：

一、優(yōu)化公共服務配套設施容積率計算規(guī)則。為住宅小區(qū)提供公共服務的連接建筑首層的單層有頂蓋、兩側通透開敞、頂蓋寬度不超過3.9米的風雨連廊；建筑物屋頂的公共樓梯間及電梯機房、水箱間、排煙機房，出屋面風井、煙道、水電井；按相關規(guī)范標準規(guī)定且經相關部門認可或規(guī)劃條件要求的獨立配建的非機動車棚，配電站房、開關站、開閉所、人防報警間、通信基站機房、垃圾收集點、公共廁所、快遞柜；地下車庫坡道出入口頂蓋；出地面的風井、煙道；以上情形可不納入容積率計算。已批未取得預售許可證的項目（含部分樓棟未取得預售許可證），允許按此規(guī)定依法依規(guī)對原規(guī)劃設計方案進行調整。

二、優(yōu)化城市森林花園住宅試點項目共享空中庭院最小建筑面積要求。城市森林花園住宅試點項目允許在滿足“高度不低于兩個自然層高度，對外通透開敞、平臺不封閉、主界面無圍護墻、連接4戶以上（含4戶）的住戶并共享、平臺建筑面積不小于200平方米”的條件下，共享空中庭院計算建筑面積，不計入容積率和產權面積。已批未取得預售許可證的項目（含部分樓棟未取得預售許可證），允許按此規(guī)定依法依規(guī)對原規(guī)劃設計方案進行調整。

三、優(yōu)化機動車停車位配建要求。機動車停車位配建指標可執(zhí)行規(guī)劃條件通知書要求，也可按以下標準配建：商品住宅、人才公寓、拆遷還建房（安置房），1個/100平方米建筑面積；保障性住房（公共租賃住房、保障性租賃住房），0.7個/100平方米。已批未建（含地下室）且未取得預售許可證的項目〔含部分樓棟未建（含地下室）且未取得預售許可證〕，允許按此規(guī)定依法依規(guī)對原規(guī)劃設計方案進行調整。

四、優(yōu)化住宅屋面外側的女兒墻及構架高度管控要求。住宅屋面外側的女兒墻高度不超過2.2米，因造型需要可通過通透式裝飾構架進行局部加高，加高后原則上總高度應小于5米。已批未取得預售許可證的項目（含部分樓棟未取得預售許可證），允許按此規(guī)定依法依規(guī)對原規(guī)劃設計方案進行調整。

五、優(yōu)化坡屋頂（悶頂）容積率計算規(guī)則。坡屋頂（悶頂）起坡高度應≤0.6米。坡屋頂（悶頂）坡度大于30°，且在屋面板上開窗或開設洞口形成可利用的坡屋頂空間時，結構凈高在2.1米及以上的部位應按全面積計入容積率并計入建筑高度。已批未取得預售許可證的項目（含部分樓棟未取得預售許可證），允許按此規(guī)定依法依規(guī)對原規(guī)劃設計方案進行調整。

六、優(yōu)化住宅各類陽臺容積率計算規(guī)則和進深管控要求。住宅各類陽臺〔含入戶花園、空中花園（非城市森林花園住宅設置的兩個自然層高空中花園）、花池〕水平投影面積之和不大于本層建筑面積（含陽臺水平投影面積）的15%。主陽臺進深不大于2.4米、次陽臺進深不大于1.8米時，如不封閉，按其水平投影面積的1/2計入建筑面積和容積率，如封閉，按其水平投影面積的1/2計入容積率，全部計入建筑面積；入戶花園、空中花園、花池進深不大于2.4米，按其水平投影面積的1/2計入建筑面積和容積率；超出上述規(guī)定的部分，按其水平投影面積全部計入建筑面積和容積率。已批未取得預售許可證的項目（含部分樓棟未取得預售許可證），允許按此規(guī)定依法依規(guī)對原規(guī)劃設計方案進行調整。

七、優(yōu)化架空層容積率計算規(guī)則。位于建筑底層（含大型商業(yè)綜合體上方住宅首層），以柱、剪力墻落地，結構層高3米及以上，兩面及以上開敞，用作公共休閑、健身、綠化的架空層，其建筑面積不計入容積率。已批未取得預售許可證的項目（含部分樓棟未取得預售許可證），允許按此規(guī)定依法依規(guī)對原規(guī)劃設計方案進行調整。

八、優(yōu)化凸窗容積率計算規(guī)則。凸出外墻邊的距離不大于0.8米、凈高（窗臺面至凸窗頂板底）不大于2.2米且窗臺高度不小于0.4米的凸窗（飄窗），不計入容積率。超出上述規(guī)定的，按水平投影面積計入建筑面積和容積率。樓層標高處結構板如伸至凸窗外邊沿，則該凸窗應按水平投影面積全部計入建筑面積和容積率。已批未取得預售許可證的項目（含部分樓棟未取得預售許可證），允許按此規(guī)定依法依規(guī)對原規(guī)劃設計方案進行調整。

九、優(yōu)化設備平臺容積率計算規(guī)則。每戶住宅可設置不在建筑主體結構內且不與戶內和陽臺連通、總面積不超過5平方米的設備平臺，該設備平臺不計入容積率和建筑面積。已批未取得預售許可證的項目（含部分樓棟未取得預售許可證），允許按此規(guī)定依法依規(guī)對原規(guī)劃設計方案進行調整。

十、允許合理設置與地上居住空間連通的地下室空間。住宅建筑的臥室、起居室、廚房不得布置在地下室。住宅建筑在滿足消防、安全等前提下，可設置與地上居住空間連通的地下室空間，不得設置于地下二層及以下，不得超出地上建筑輪廓線。該空間不計入容積率，計入地下室建筑面積。已批未建（含地下室）且未取得預售許可證的項目〔含部分樓棟未建（含地下室）且未取得預售許可證〕，允許按此規(guī)定依法依規(guī)對原規(guī)劃設計方案進行調整。

十一、允許屋面層合理設置露臺。在滿足消防、安全等前提下，屋面層可設置不超過標準層建筑面積（含陽臺水平投影面積）40%的露臺（含不上人屋面）。已批未取得預售許可證的項目（含部分樓棟未取得預售許可證），允許按此規(guī)定依法依規(guī)對原規(guī)劃設計方案進行調整。

本文件自印發(fā)之日起施行。此前文件與本文件規(guī)定不一致的，按本文件執(zhí)行。本文件未明確的事項，按《江西省城市規(guī)劃管理技術導則（2024版）》（贛自然資規(guī)〔2024〕6號）、《贛州市人民政府辦公室印發(fā)關于加大力度促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施的通知》（贛市府辦字〔2024〕56號）、《贛州市中心城區(qū)規(guī)劃建筑方案設計負面清單圖解（住宅部分）》（贛市自然資字〔2023〕89號）等相關規(guī)定執(zhí)行。各縣（市）可參照執(zhí)行。