陳麗娜委員：

您提出的《關(guān)于規(guī)范城市物業(yè)管理的建議》提案，已收悉，現(xiàn)答復(fù)如下：

首先感謝您對物業(yè)管理行政監(jiān)管的關(guān)心。近年來，隨著城市建設(shè)的加快，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理迅速轉(zhuǎn)向物業(yè)化管理，這一模式既有利于城市綜合管理水平的提高，也有利于改善居民的生活環(huán)境。小區(qū)的和諧是整個(gè)社會(huì)和諧的基礎(chǔ)，而物業(yè)管理水平又是體現(xiàn)和諧社會(huì)的重要指標(biāo)，因此規(guī)范物業(yè)管理已成為當(dāng)務(wù)之急。

目前我縣備案的物業(yè)企業(yè)共22家，小區(qū)現(xiàn)有物業(yè)企業(yè)管理的有30個(gè)，成立業(yè)主委員會(huì)自治的小區(qū)有40個(gè)。我單位高度重視我縣物業(yè)活動(dòng)的行政監(jiān)管工作，依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、省人大常委會(huì)《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，堅(jiān)持依法行政，建章立制，有效的維護(hù)我縣的物業(yè)市場秩序，盡管做了大量的工作，但物業(yè)管理市場在不斷完善過程中的確或多或少存在提案中所列的一些問題，比如小區(qū)存在開發(fā)商遺留問題得不到有效解決、業(yè)主沒有話事權(quán)、物業(yè)將服務(wù)業(yè)主誤為管理業(yè)主等問題，現(xiàn)就您提案中所提的事項(xiàng)情況答復(fù)如下：

一、關(guān)于制定嚴(yán)格的小區(qū)交付使用驗(yàn)收制度的舉措

物業(yè)管理的很多問題都是因?yàn)槌薪硬轵?yàn)不到位，導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)企業(yè)開發(fā)商、新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)和前任物業(yè)服務(wù)之間扯皮不斷。針對這些問題，我們牽頭著力抓好物業(yè)承接查驗(yàn)工作，聯(lián)合開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主共同參與、專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)＜覅f(xié)助，確保查驗(yàn)結(jié)果合法、客觀、公正。

1.規(guī)范前期物業(yè)招投標(biāo)制度。開發(fā)企業(yè)新建商品房小區(qū)預(yù)售必須先落實(shí)前期物業(yè)管理事項(xiàng)作為前置條件，所有申辦預(yù)售許可的商品房小區(qū)均必須按規(guī)定實(shí)行前期物業(yè)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)企業(yè)，選聘受過專門培訓(xùn)、按規(guī)范操作、從業(yè)人員相對固定的團(tuán)隊(duì)，必須是有業(yè)績、有經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)秀企業(yè)，并向我單位備案。

2.書面通知查驗(yàn)。新建物業(yè)具備承接查驗(yàn)條件后，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)以書面形式通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)，同時(shí)報(bào)告物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門。

3.成立承接查驗(yàn)小組。承接查驗(yàn)小組由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表組成，成員為5-11人單數(shù)，其中物業(yè)服務(wù)企業(yè)選派的成員不少于承接查驗(yàn)小組成員總數(shù)的1/2。承接查驗(yàn)小組成員可從前期物業(yè)管理招投標(biāo)評標(biāo)暨物業(yè)承接查驗(yàn)專家?guī)熘须S機(jī)選派。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)召集施工建設(shè)、監(jiān)理單位代表參加。

4.移交有關(guān)圖紙、資料。現(xiàn)場查驗(yàn)20日前，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目承接查驗(yàn)內(nèi)容約定的經(jīng)相關(guān)部門確認(rèn)的圖紙、資料。相關(guān)圖紙、資料(紙質(zhì)、電子文檔)必須至少各壹式叁份（套），房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位壹份（套），前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)壹份（套），業(yè)主委員會(huì)壹份（套）。業(yè)主委員會(huì)未成立的，由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管。

5.現(xiàn)場查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。綜合運(yùn)用核對、觀察、使用、檢測和試驗(yàn)等方法，參照《贛州市物業(yè)承接查驗(yàn)推薦文本》逐項(xiàng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，重點(diǎn)查驗(yàn)配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能?，F(xiàn)場查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書面、影像記錄，查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)時(shí)間、項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)范圍、查驗(yàn)辦法、存在問題、整改情況以及查驗(yàn)結(jié)論等內(nèi)容。

6.解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題。現(xiàn)場查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和功能不符合約定或者規(guī)定的情形，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以書面形式約定處理辦法。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)商定時(shí)間進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。

7.規(guī)范物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目公示。要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)雙公示雙公開制度。在物業(yè)服務(wù)場所公示舉報(bào)電話，設(shè)立舉報(bào)信箱，方便業(yè)主反饋問題。

二、關(guān)于業(yè)主在收房前與開發(fā)商遺留的問題，尤其是開發(fā)商不能兌現(xiàn)的小區(qū)配套承諾的解決措施

我縣物業(yè)管理行業(yè)整體素質(zhì)尚可，但良莠不齊，部分物業(yè)企業(yè)人員素質(zhì)和管理水平無法達(dá)到一個(gè)較高的水準(zhǔn)。物業(yè)公司缺少對員工的培訓(xùn)和嚴(yán)格規(guī)范的制度管理，物業(yè)管理人員門檻低，造成物管人員素質(zhì)普遍偏低，目前只有高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，切實(shí)加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督管理，才能扭轉(zhuǎn)這個(gè)局面。

1.加強(qiáng)人員培訓(xùn)。參照物業(yè)行業(yè)的現(xiàn)狀及現(xiàn)行政策法規(guī)，組織各物業(yè)企業(yè)管理人員及專業(yè)技術(shù)人員參加學(xué)習(xí)，造就一批懂經(jīng)營、善管理、通技術(shù)、精業(yè)務(wù)的行業(yè)管理人員。

2.公開征集遺留問題。為了有效化解業(yè)主、物業(yè)企業(yè)、開發(fā)商之間的矛盾糾紛，提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理水平，保障業(yè)主的合法權(quán)益，在全縣25個(gè)物業(yè)小區(qū)征集開發(fā)商存在的遺留問題；在仙源坊、頤高外灘國際、愛琴廣場B區(qū)三個(gè)小區(qū)公開征集物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理、服務(wù)、公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)、開發(fā)建設(shè)單位方面存在的遺留問題，劃清責(zé)任后以便后續(xù)更好的監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改，確實(shí)提升物業(yè)管理水平。

三、關(guān)于規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的舉措

1.出臺相關(guān)規(guī)范性文件，加強(qiáng)監(jiān)督管理

（1）政府出臺了《進(jìn)一步加強(qiáng)城鄉(xiāng)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見》，有關(guān)部門和單位各司職責(zé)，加強(qiáng)對物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)及管理運(yùn)行的監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)管理違法違規(guī)建設(shè)，逐步形成齊抓共管的工作合力。

（2）轉(zhuǎn)發(fā)了贛州市房地產(chǎn)管理局《關(guān)于印發(fā)<贛州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法(試行)>、<贛州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用記分標(biāo)準(zhǔn)（試行）的通知>的文件，制定了《石城縣住宅小區(qū)物業(yè)管理考核辦法（試行）》的通知，每季度對全縣25個(gè)物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行考核，考核結(jié)果計(jì)入信用檔案并作為評先評優(yōu)依據(jù)。連續(xù)四個(gè)季度考核分?jǐn)?shù)都在后3位的且不合格的列入年度失信“黑名單”，且在兩年內(nèi)限制參加物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)。其中在考核項(xiàng)目管理效益項(xiàng)目中就含有組織業(yè)主對物業(yè)公司進(jìn)行滿意度測評和物業(yè)費(fèi)收繳率公示等。    

四、關(guān)于物業(yè)監(jiān)管部門指導(dǎo)成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的舉措

1.加強(qiáng)指導(dǎo)，讓業(yè)主積極參與小區(qū)事務(wù)的管理

從目前情況看，小區(qū)業(yè)委會(huì)的成立程序合法，也基本能夠履行職責(zé)，基本起到了實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治的目的。業(yè)委會(huì)成員應(yīng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任，但由于有些小區(qū)業(yè)主的民主意識不強(qiáng)，參與度不高，往往給某些別有用心的業(yè)主提供了謀取私利的條件，違規(guī)操作。很多小區(qū)還沒有成立業(yè)主委員，有些小區(qū)因種種原因在業(yè)主提出申請后，未能及時(shí)開展組織成立業(yè)主大會(huì)，有些成立的也沒有真正發(fā)揮作用，在依法監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)履職這項(xiàng)工作方面未予以應(yīng)有的重視，一定程度導(dǎo)致小區(qū)的矛盾糾紛不能得到及時(shí)解決，影響安全維穩(wěn)。

對小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立和選舉工作，我單位按照《贛州市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定積極予以指導(dǎo)協(xié)助。在成立業(yè)主委員會(huì)的時(shí)候制定相關(guān)規(guī)章制度，以便更好的在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)本著維護(hù)業(yè)主利益履行職責(zé)開展工作。

物業(yè)管理工作是一項(xiàng)長期的、復(fù)雜的工作，涉及多部門、多單位，需要多部門形成合力，形成有效的監(jiān)管體系，我單位將在以后的工作中完善工作機(jī)制，積極做好我縣的物業(yè)行政監(jiān)管工作，讓老百姓居住的小區(qū)更加安全、和諧、美麗、舒心。

非常感謝您對我們工作的關(guān)心和支持，敬請?jiān)诮窈蟮墓ぷ髦卸嗵釋氋F意見，繼續(xù)給予我們更多的支持和幫助。

附件：辦理情況征詢意見表

                                        石城縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

                 2023年6月16日

承辦單位及電話：石城縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局  5791655，

郵編：342700