黎長(zhǎng)俊、朱新華、黃金珠代表：

您三位提出的關(guān)于解決商業(yè)開發(fā)小區(qū)工程建設(shè)遺留問題的建議收悉，現(xiàn)答復(fù)如下：

解決商業(yè)開發(fā)小區(qū)歷史遺留問題是重要民生實(shí)事和民心工作，事關(guān)群眾“住有所居”切實(shí)利益。近年來(lái)，在縣委縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)和關(guān)心支持下，石城縣住建局抱定守土有責(zé)、守土盡責(zé)的態(tài)度決心，對(duì)商業(yè)開發(fā)小區(qū)歷史遺留問題不回避、不遮掩、不推脫，系統(tǒng)研究、分類施策、合力攻堅(jiān)，用心用情用力回應(yīng)群眾期盼和社會(huì)關(guān)切。

一、關(guān)于“開發(fā)商逃避責(zé)任”問題的解決措施

一是督促責(zé)任單位履行保修責(zé)任。按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：(一)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；(三)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；(四)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。第四十一條，建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，我局嚴(yán)格督促施工單位履行保修義務(wù)，對(duì)施工單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的進(jìn)行立案查處。

二是引導(dǎo)業(yè)主通過(guò)司法途徑解決。超過(guò)保修期范圍內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問題，業(yè)主認(rèn)為由建設(shè)、施工等單位造成的，建議通過(guò)司法途徑起訴解決。

二、關(guān)于“開發(fā)小區(qū)工程建設(shè)遺留問題解決難”問題的解決措施

一是嚴(yán)格建成項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)管。我局已實(shí)行住宅質(zhì)量信息公開制度，并加大了對(duì)住宅工程分戶驗(yàn)收的監(jiān)督力度，鼓勵(lì)開發(fā)商實(shí)行業(yè)主開放日活動(dòng)、購(gòu)買工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)，督促建設(shè)單位落實(shí)質(zhì)量首要責(zé)任制要求。對(duì)住宅小區(qū)在維保期內(nèi)的一般質(zhì)量問題，督促開發(fā)商、施工單位等單位進(jìn)行整改維修。整改后，要求開發(fā)商將整改情況匯報(bào)并持續(xù)跟蹤了解問題的解決情況，確保問題解決到位。

二是加強(qiáng)在建項(xiàng)目排查整治。我局將針對(duì)群眾反映的普遍質(zhì)量問題，對(duì)在建的住宅小區(qū)項(xiàng)目開展專項(xiàng)排查，減少質(zhì)量問題，增加監(jiān)管頻次和執(zhí)法力度，在建筑材料把關(guān)，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)完善等方面發(fā)揮積極作用，提升小區(qū)工程質(zhì)量水平。

三、關(guān)于“開發(fā)小區(qū)物業(yè)移交存在‘漏洞’”問題的解決措施

一是強(qiáng)化物業(yè)移交事前預(yù)防。從規(guī)劃抓起，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就要派物業(yè)專家參加評(píng)審會(huì)。同時(shí)為防止開發(fā)商及所雇傭的銷售公司，為促進(jìn)房屋的銷售擴(kuò)大承諾，導(dǎo)致后期業(yè)主自行改建影響房屋質(zhì)量問題，應(yīng)在銷售合同的補(bǔ)充條款及前期物業(yè)合同中明確約定列入違約行為。此外在分戶驗(yàn)收中讓盡量多的業(yè)主親自參加，提高驗(yàn)收效率和覆蓋率，促進(jìn)開發(fā)商及時(shí)整改。

二是嚴(yán)格物業(yè)承接查驗(yàn)。在物業(yè)入駐前，為明確施工方、物業(yè)服務(wù)企業(yè)各自的責(zé)任和義務(wù)，維護(hù)小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益，減少矛盾糾紛的發(fā)生，物業(yè)在接手項(xiàng)目時(shí)，要加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)，就組織相關(guān)人員對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場(chǎng)地以及檔案資料進(jìn)行認(rèn)真清點(diǎn)驗(yàn)收提出整改意見，整改后對(duì)小區(qū)整改問題進(jìn)行再次查驗(yàn)并做好記錄，各方共同確認(rèn)交接內(nèi)容和交接結(jié)果。

四、關(guān)于“部分開發(fā)小區(qū)存在虛假宣傳”問題的解決措施

一是進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)行為。定期開展房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)行為檢查，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、建設(shè)、銷售過(guò)程中的違法違規(guī)行為進(jìn)行嚴(yán)厲查處，對(duì)典型違法違規(guī)安全予以公開曝光，促進(jìn)企業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，維護(hù)市場(chǎng)秩序，維護(hù)購(gòu)房消費(fèi)群體合法權(quán)益。

二是加強(qiáng)法律法規(guī)宣傳。不定期組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售從業(yè)人員學(xué)習(xí)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，引導(dǎo)從業(yè)人員依法依規(guī)開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

五、關(guān)于“小區(qū)治理合力不夠”問題的解決措施

一是提升物業(yè)企業(yè)協(xié)調(diào)能力。面對(duì)業(yè)主的各種要求和需求，物業(yè)服務(wù)公司需要端正態(tài)度，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的溝通，通過(guò)可靠的渠道發(fā)現(xiàn)和解決矛盾，化解雙方的分歧。同時(shí)針對(duì)一些紛爭(zhēng)和投訴，物業(yè)公司可以建立投訴處理機(jī)制，及時(shí)處理業(yè)主的問題，提高工作效率，縮短投訴周期。此外，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)該制定較為嚴(yán)格與完善的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和管理要求，明確工作職責(zé)和服務(wù)項(xiàng)目，防止一些不良氛圍的產(chǎn)生。

二是建立物業(yè)糾紛多元解決機(jī)制。石城縣人民政府辦公室出臺(tái)了《進(jìn)一步加強(qiáng)城鄉(xiāng)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見》，初步建立以“物業(yè)主管部門行業(yè)指導(dǎo)、職能部門分工負(fù)責(zé)、屬地管理為主體”的住宅小區(qū)綜合管理運(yùn)行機(jī)制，加強(qiáng)了對(duì)物業(yè)管理工作的部署、檢查，同時(shí)，要求有關(guān)部門和單位明確職責(zé)，齊抓共管，建立物業(yè)糾紛多元解決機(jī)制。此外，將推動(dòng)成立物業(yè)糾紛專業(yè)調(diào)解委員會(huì)，將物業(yè)糾紛案件作為簡(jiǎn)易類案件，由專業(yè)調(diào)解委員會(huì)先行調(diào)解，有特殊強(qiáng)制執(zhí)行內(nèi)容的可申請(qǐng)人民法院司法確認(rèn)，為群眾和物業(yè)企業(yè)減少訴累，形成高效化解物業(yè)糾紛的“快速道”，同時(shí)擴(kuò)大影響，實(shí)現(xiàn)“調(diào)解一案，上好一課，普法一片”的效果。

三是建立聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》《贛州市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》等法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定，結(jié)合縣情實(shí)際，出臺(tái)《關(guān)于建立健全物業(yè)管理聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制的意見》，定期組織公安、城管、消防等部門和單位召開物業(yè)管理協(xié)調(diào)會(huì)，明晰責(zé)任邊界，厘清職責(zé)分工，組建物業(yè)管理聯(lián)合執(zhí)法工作組，推動(dòng)“聯(lián)合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)”工作制度化、常態(tài)化、長(zhǎng)效化開展?？h消防救援、城管、公安等相關(guān)責(zé)任單位定期開展聯(lián)合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)活動(dòng)，對(duì)小區(qū)內(nèi)違規(guī)占用消防通道、毀綠占綠、擅自挖掘損壞小區(qū)地面、私占公用空間等突出問題進(jìn)行清理整治，對(duì)涉及多個(gè)執(zhí)法主體的違法違規(guī)行為，明確牽頭執(zhí)法主體，打通物業(yè)管理執(zhí)法進(jìn)小區(qū)“最后一公里”。

最后，衷心感謝您對(duì)我縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作的關(guān)心和支持!希望您在今后繼續(xù)多提寶貴意見!

附：辦理情況征詢意見表

石城縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

                 2024年6月20日

承辦單位及電話：石城縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局  5791655，

郵編：342700