為加大物業(yè)管理相關政策法規(guī)的宣傳，提高廣大市民物業(yè)管理法律意識，保障物業(yè)管理市場各方主體權益，助推我市物業(yè)行業(yè)規(guī)范服務，贛州市住建局開設物業(yè)管理政策法規(guī)知識問答欄目。

什么是物業(yè)管理？

問：什么是物業(yè)管理？

答：根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二條規(guī)定，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

問：物業(yè)管理和基層社會治理是什么關系？

答：中共中央、國務院印發(fā)《關于加強和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》，將改進社區(qū)物業(yè)服務管理作為補齊城鄉(xiāng)社區(qū)治理短板的重要內(nèi)容?！蹲》亢统青l(xiāng)建設部等部門關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》（建房規(guī)〔2020〕10號）提出物業(yè)管理應融入基層社會治理體系，建立黨建引領下的居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)協(xié)調(diào)運行機制，發(fā)揮居民的主體作用，調(diào)動社區(qū)社會組織、社會工作服務機構、社區(qū)志愿者、駐區(qū)單位的積極性，形成社區(qū)治理合力。

問：在城市社區(qū)如何推進美好環(huán)境與幸福生活共同締造活動？

答：發(fā)揮社區(qū)黨組織領導作用，搭建居民及居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、駐區(qū)單位等多主體參與的溝通議事平臺，以改善群眾身邊、房前屋后人居環(huán)境的實事、小事為切入點，以構建“縱向到底、橫向到邊、共建共治共享”的社區(qū)治理體系為路徑，通過發(fā)動社區(qū)居民決策共謀、發(fā)展共建、建設共管、效果共評、成果共享，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各方力量積極參與社區(qū)人居環(huán)境建設和整治、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、生活垃圾分類、綠色社區(qū)創(chuàng)建等，共同建設美好家園。

問：業(yè)主的權利有哪些？

答：根據(jù)《物業(yè)管理條例》第六條規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；

（九）監(jiān)督住宅專項維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

問：業(yè)主的義務有哪些？

答：根據(jù)《物業(yè)管理條例》第七條規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關規(guī)定交納住宅專項維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務費用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

問：哪些事項由業(yè)主共同決定，怎么決定？

答：根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規(guī)定，下列事項由業(yè)主共同決定：
    （一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人；

（五）使用住宅專項維修資金；

（六）籌集住宅專項維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

問：業(yè)主如何制定管理規(guī)約？

答：根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十七條規(guī)定，管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主的義務有哪些？

哪些事項由業(yè)主共同決定，怎么決定？

問：設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會需要什么條件和程序？

答：根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百七十七條規(guī)定，業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的具體條件和程序需咨詢當?shù)鼐用裎瘑T會和相關主管部門。

業(yè)主如何制定管理規(guī)約？

問：業(yè)主委員會有哪些職責？

答：根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十五條規(guī)定，業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。

問：業(yè)主參選業(yè)主委員會成員需要什么條件？

答：根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十六條第二款規(guī)定，業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任?！稑I(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》（建房〔2009〕274號）第三十一條規(guī)定，業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：（一）具有完全民事行為能力；（二）遵守國家有關法律、法規(guī)；（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；（五）具有一定的組織能力；（六）具備必要的工作時間。《住房和城鄉(xiāng)建設部等部門關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》（建房規(guī)〔2020〕10號）明確提出街道負責指導成立業(yè)主大會籌備組、業(yè)主委員會換屆改選小組，加強對業(yè)主委員會的人選推薦和審核把關。鼓勵“兩代表一委員”參選業(yè)主委員會成員，提高業(yè)主委員會成員中黨員比例。

問：物業(yè)服務企業(yè)有哪些職責？

答：根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百四十二條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)應當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協(xié)助處理。
   

問：物業(yè)服務合同包含哪些內(nèi)容？

答：根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百三十八條規(guī)定，

物業(yè)服務合同的內(nèi)容一般包括服務事項、服務質(zhì)量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。物業(yè)服務企業(yè)公開作出的有利于業(yè)主的服務承諾，為物業(yè)服務合同的組成部分。物業(yè)服務合同應當采用書面形式。

問：物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主公開哪些事項？

答：根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百四十三條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)應當定期將服務的事項、負責人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及住宅專項維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。

問：物業(yè)服務企業(yè)應當如何做好服務信息公開？

答：《住房和城鄉(xiāng)建設部等部門關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》（建房規(guī)〔2020〕10號）規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置如實公布并及時更新物業(yè)項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務投訴電話、物業(yè)服務內(nèi)容和標準、收費項目和標準、電梯和消防等設施設備維保單位和聯(lián)系方式、公共水電費分攤情況、業(yè)主共有部分經(jīng)營收益收支情況、電梯維護保養(yǎng)支出情況等信息，可同時通過網(wǎng)絡等方式告知業(yè)主公示內(nèi)容。物業(yè)服務企業(yè)開展家政、養(yǎng)老等服務業(yè)務也應對外公示，按雙方約定價格收取服務費用。物業(yè)服務企業(yè)不得收取公示收費項目以外的費用。

問：物業(yè)服務企業(yè)如何滿足居民多樣化多層次居住生活需求？

答：《住房和城鄉(xiāng)建設部等部門關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》（建房規(guī)〔2020〕10號）明確鼓勵有條件的物業(yè)服務企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀、快遞收發(fā)等領域延伸，探索“物業(yè)服務+生活服務”模式，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。引導物業(yè)服務企業(yè)通過智慧物業(yè)管理服務平臺，提供定制化產(chǎn)品和個性化服務，實現(xiàn)一鍵預約、服務上門。

問：業(yè)主交納的住宅專項維修資金有什么用途？

答：根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百八十一條第一款及《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部令第165號）等有關規(guī)定，住宅專項維修資金屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分保修期滿后的維修、更新和改造。

問：發(fā)生哪些情況，可以申請緊急使用住宅專項維修資金？

答：根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百八十一條第二款規(guī)定，緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用住宅專項維修資金?！蛾P于進一步發(fā)揮住宅專項維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知》（建辦房〔2015〕52號）明確，發(fā)生下列危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要使用維修資金對老舊小區(qū)和電梯立即進行更新改造的，可以不經(jīng)過業(yè)主依法表決同意，直接申請使用維修資金：（一）電梯故障；（二）消防設施故障；（三）屋面、外墻滲漏；（四）二次供水水泵運行中斷；（五）排水設施堵塞、爆裂；（六）樓體外立面存在脫落危險；（七）其他危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況。具體緊急使用程序可咨詢當?shù)氐淖≌瑢ｍ椌S修資金管理部門。

問：小區(qū)內(nèi)的違法違規(guī)行為該由誰來管？

答：根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百八十六條第三款規(guī)定，業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可以向有關行政主管部門報告或者投訴，有關行政主管部門應當依法處理。第九百四十二條第二款規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協(xié)助處理?！蹲》亢统青l(xiāng)建設部等部門關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》（建房規(guī)〔2020〕10號）規(guī)定，明確部門和單位職責清單，壓實工作責任，及時查處物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)違章搭建、毀綠占綠、任意棄置垃圾、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、電動自行車違規(guī)停放充電、占用堵塞公共和消防通道等違法違規(guī)行為。

問：供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)運營單位應履行什么責任？

答：根據(jù)《物業(yè)管理條例》第五十一條規(guī)定，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。《住房和城鄉(xiāng)建設部等部門關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》（建房規(guī)〔2020〕10號）規(guī)定，依法明確供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)運營單位服務到最終用戶，落實專業(yè)運營單位對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關設施設備的維修、養(yǎng)護和更新責任。

問：街道辦事處、居民委員會需履行哪些職責？

答：根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百七十七條第二款規(guī)定，地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助?！段飿I(yè)管理條例》第十條規(guī)定，同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會?！蹲》亢统青l(xiāng)建設部等部門關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》（建房規(guī)〔2020〕10號）規(guī)定，街道要建立健全居住社區(qū)綜合治理工作制度，明確工作目標，及時研究解決住宅物業(yè)管理重點和難點問題。建立物業(yè)管理工作機制，指導監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動，積極推動業(yè)主設立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，辦理業(yè)主委員會備案，并依法依規(guī)監(jiān)督業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)履行職責。負責指導成立業(yè)主大會籌備組、業(yè)主委員會換屆改選小組，加強對業(yè)主委員會的人選推薦和審核把關。