為加大物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)的宣傳，提高廣大市民物業(yè)管理法律意識(shí)，保障物業(yè)管理市場(chǎng)各方主體權(quán)益，助推我市物業(yè)行業(yè)規(guī)范服務(wù)，贛州市住建局開設(shè)物業(yè)管理政策法規(guī)知識(shí)問答欄目。

什么是物業(yè)管理？

問：什么是物業(yè)管理？

答：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

問：物業(yè)管理和基層社會(huì)治理是什么關(guān)系？

答：中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》，將改進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理作為補(bǔ)齊城鄉(xiāng)社區(qū)治理短板的重要內(nèi)容?！蹲》亢统青l(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》（建房規(guī)〔2020〕10號(hào)）提出物業(yè)管理應(yīng)融入基層社會(huì)治理體系，建立黨建引領(lǐng)下的居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制，發(fā)揮居民的主體作用，調(diào)動(dòng)社區(qū)社會(huì)組織、社會(huì)工作服務(wù)機(jī)構(gòu)、社區(qū)志愿者、駐區(qū)單位的積極性，形成社區(qū)治理合力。

問：在城市社區(qū)如何推進(jìn)美好環(huán)境與幸福生活共同締造活動(dòng)？

答：發(fā)揮社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)作用，搭建居民及居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、駐區(qū)單位等多主體參與的溝通議事平臺(tái)，以改善群眾身邊、房前屋后人居環(huán)境的實(shí)事、小事為切入點(diǎn)，以構(gòu)建“縱向到底、橫向到邊、共建共治共享”的社區(qū)治理體系為路徑，通過發(fā)動(dòng)社區(qū)居民決策共謀、發(fā)展共建、建設(shè)共管、效果共評(píng)、成果共享，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各方力量積極參與社區(qū)人居環(huán)境建設(shè)和整治、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、生活垃圾分類、綠色社區(qū)創(chuàng)建等，共同建設(shè)美好家園。

問：業(yè)主的權(quán)利有哪些？

答：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

問：業(yè)主的義務(wù)有哪些？

答：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納住宅專項(xiàng)維修資金；

（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

問：哪些事項(xiàng)由業(yè)主共同決定，怎么決定？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條規(guī)定，下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
    （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人；

（五）使用住宅專項(xiàng)維修資金；

（六）籌集住宅專項(xiàng)維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

問：業(yè)主如何制定管理規(guī)約？

答：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定，管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主的義務(wù)有哪些？

哪些事項(xiàng)由業(yè)主共同決定，怎么決定？

問：設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)需要什么條件和程序？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十七條規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)的具體條件和程序需咨詢當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會(huì)和相關(guān)主管部門。

業(yè)主如何制定管理規(guī)約？

問：業(yè)主委員會(huì)有哪些職責(zé)？

答：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

問：業(yè)主參選業(yè)主委員會(huì)成員需要什么條件？

答：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十六條第二款規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任?！稑I(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（建房〔2009〕274號(hào)）第三十一條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：（一）具有完全民事行為能力；（二）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；（三）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；（五）具有一定的組織能力；（六）具備必要的工作時(shí)間。《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》（建房規(guī)〔2020〕10號(hào)）明確提出街道負(fù)責(zé)指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)主委員會(huì)換屆改選小組，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的人選推薦和審核把關(guān)。鼓勵(lì)“兩代表一委員”參選業(yè)主委員會(huì)成員，提高業(yè)主委員會(huì)成員中黨員比例。

問：物業(yè)服務(wù)企業(yè)有哪些職責(zé)？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十二條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理。
   

問：物業(yè)服務(wù)合同包含哪些內(nèi)容？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百三十八條規(guī)定，

物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。

問：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開哪些事項(xiàng)？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及住宅專項(xiàng)維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。

問：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何做好服務(wù)信息公開？

答：《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》（建房規(guī)〔2020〕10號(hào)）規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置如實(shí)公布并及時(shí)更新物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)、電梯和消防等設(shè)施設(shè)備維保單位和聯(lián)系方式、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r、業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益收支情況、電梯維護(hù)保養(yǎng)支出情況等信息，可同時(shí)通過網(wǎng)絡(luò)等方式告知業(yè)主公示內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展家政、養(yǎng)老等服務(wù)業(yè)務(wù)也應(yīng)對(duì)外公示，按雙方約定價(jià)格收取服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取公示收費(fèi)項(xiàng)目以外的費(fèi)用。

問：物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何滿足居民多樣化多層次居住生活需求？

答：《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》（建房規(guī)〔2020〕10號(hào)）明確鼓勵(lì)有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸，探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)，提供定制化產(chǎn)品和個(gè)性化服務(wù)，實(shí)現(xiàn)一鍵預(yù)約、服務(wù)上門。

問：業(yè)主交納的住宅專項(xiàng)維修資金有什么用途？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百八十一條第一款及《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（建設(shè)部令第165號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無(wú)障礙設(shè)施等共有部分保修期滿后的維修、更新和改造。

問：發(fā)生哪些情況，可以申請(qǐng)緊急使用住宅專項(xiàng)維修資金？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百八十一條第二款規(guī)定，緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金?！蛾P(guān)于進(jìn)一步發(fā)揮住宅專項(xiàng)維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知》（建辦房〔2015〕52號(hào)）明確，發(fā)生下列危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要使用維修資金對(duì)老舊小區(qū)和電梯立即進(jìn)行更新改造的，可以不經(jīng)過業(yè)主依法表決同意，直接申請(qǐng)使用維修資金：（一）電梯故障；（二）消防設(shè)施故障；（三）屋面、外墻滲漏；（四）二次供水水泵運(yùn)行中斷；（五）排水設(shè)施堵塞、爆裂；（六）樓體外立面存在脫落危險(xiǎn)；（七）其他危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況。具體緊急使用程序可咨詢當(dāng)?shù)氐淖≌瑢ｍ?xiàng)維修資金管理部門。

問：小區(qū)內(nèi)的違法違規(guī)行為該由誰(shuí)來管？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百八十六條第三款規(guī)定，業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當(dāng)事人可以向有關(guān)行政主管部門報(bào)告或者投訴，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。第九百四十二條第二款規(guī)定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理。《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》（建房規(guī)〔2020〕10號(hào)）規(guī)定，明確部門和單位職責(zé)清單，壓實(shí)工作責(zé)任，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違章搭建、毀綠占綠、任意棄置垃圾、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、電動(dòng)自行車違規(guī)停放充電、占用堵塞公共和消防通道等違法違規(guī)行為。

問：供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位應(yīng)履行什么責(zé)任？

答：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十一條規(guī)定，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀?！蹲》亢统青l(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》（建房規(guī)〔2020〕10號(hào)）規(guī)定，依法明確供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位服務(wù)到最終用戶，落實(shí)專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和更新責(zé)任。

問：街道辦事處、居民委員會(huì)需履行哪些職責(zé)？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十七條第二款規(guī)定，地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第十條規(guī)定，同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)?！蹲》亢统青l(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》（建房規(guī)〔2020〕10號(hào)）規(guī)定，街道要建立健全居住社區(qū)綜合治理工作制度，明確工作目標(biāo)，及時(shí)研究解決住宅物業(yè)管理重點(diǎn)和難點(diǎn)問題。建立物業(yè)管理工作機(jī)制，指導(dǎo)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)，積極推動(dòng)業(yè)主設(shè)立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，辦理業(yè)主委員會(huì)備案，并依法依規(guī)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責(zé)。負(fù)責(zé)指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)主委員會(huì)換屆改選小組，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的人選推薦和審核把關(guān)。